来源：中国基金报
在万亿级REITs市场上，二级市场制度建设是不可或缺的一环，REITs相关指数基金也是这一环节的重中之重。
据中国基金报记者了解，多家基金公司正在积极筹备REITs指数基金，不少公司更是已经向交易所递交申请函。
但也有业内人士提到，REITs指数基金的推出还需要统筹考虑标的数量，是否满足指数基金开发指引相关要求， 二级市场流动性等因素，可能距离正式推出还有一段时间，最终推出时间将取决于监管统筹安排。
在海外市场，REITs指数基金已经成为一类较为成熟的配置工具，截至2022年9月，全球REITs ETF产品数量超过106只，规模超过992.41亿美元。作为资本市场上重要的资产价格指数，未来，国内REITs指数基金的推出不仅可以为投资者提供配置一篮子REITs的投资工具，分散投资风险，优化投资组合，还可以进一步活跃REITs市场，支持REITs市场发展。
多家基金公司积极筹备
REITs指数基金
在公募REITs制度建设上，指数化工具一直是监管关注的方向之一。早在去年年末，上交所就提出探索以REITs为标的的ETF产品。今年证监会发布的《关于进一步推进REITs常态化发行相关工作的通知》中也明确表示，加强二级市场建设，适时推出REITs实时指数。
而在公募基金领域，以REITs指数为投资标的的指数产品或将渐行渐近。
据一位基金公司人士透露，该公司已经向交易所递交开发REITs指数基金的申请函。另一位基金公司人士也表示，其所在公司也已经递函，行业内至少有10家以上基金公司给沪深交易所递交申请函，但未来多少家公司能够成功获得授权，目前仍是未知数。
一位基金公司投研人士也告诉记者，REITs指数基金目前仍处于头部机构给相关监管部门写方案，论证可行性的阶段，未来推出时间不好预估。从产品形式上看，未来或是以ETF的模式推出。
一家大型基金公司也明确表示，比较看好REITs指数化投资方向，未来该公司有计划布局REITs指数基金。在上述基金公司看来，对于普通投资者而言，通过指数化的方式投资REITs将会更为便利，可以通过REITs指数实现一键布局，不需要去具体筛选单只公募REITs。
中证指数公司未来
将择机正式发布实时指数
据多位业内人士透露，未来公募REITs指数基金或有望与中证指数公司合作推出。
事实上，早在2022年12月15日，中证指数有限公司正式对外发布中证REITs（收盘）指数。据悉，中证REITs（收盘）指数选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的公开募集基础设施证券投资基金（REITs）作为指数样本，以反映沪深市场上市REITs的整体表现。
中证指数公司称，在REITs指数运行满半年后，将结合市场发展情况与各方意见，研究优化REITs指数编制方案，择机正式发布实时指数。同时，中证指数公司后续将编制发布更多细分类别指数，从不同维度与视角刻画市场，不断丰富完善REITs指数体系，积极服务实体经济发展。
还有业内人士提到，根据《指数基金开发指引》相关要求，基金管理人拟开发指数基金并在沪深交易所上市交易，其标的指数为非宽基股票指数的，应当符合指数发布时间不短于6个月、标的指数的成份证券数量不低于30只等要求。
“按照目前公募reits的发行上市节奏，相关指数基金推出预计还需要半年或者更长的时间，最终推出节奏取决于监管统筹安排。”上述业内人士预计。
数据显示，截止7月14日收盘，中证REITs（收盘）指数的样本数量共有24个，前五大重仓REITs分别为：中金普洛斯仓储REIT、平安广州广河REIT、博时招商蛇口产园REIT、华安张江产业园REIT、红土创新盐田港REIT，前五大重仓占比50.5%，前十大重仓占比73.02%。
REITs市场流通市值
或成为推出指数产品的重要考量
除了需要满足《指数基金开发指引》相关要求，不少业内人士还提到了目前REITs二级市场流通市值对于开发指数基金的影响。
在先锋瑞驰基金相关人士看来，首先，公募REITs指数基金推出的前提是交易所、指数服务公司推出有代表性意义的REITs基金，目前中证REITs指数基金仅是收盘指数，在交易功能性上尚不具备条件；其次，REITs市场需要具备一定市值规模和上市标的数量。指数基金是被动型配置，其对于价格虽然是有正向的推动作用，但在REITs市场流通市值尚小的条件下，大规模推出REITs基金容易形成短期的市场冲击，也容易造成指数基金本身的净值波动较大，所以当前或暂时不具备推出的条件。
红土创新基金也表示，公募REITs指数基金推出还需待条件成熟。“首先，公募REITs产品种类需要进一步丰富，236号文中消费基础设施类也在积极推动中，将为指数基金提供更丰富广泛的可选标的；其次，针对已上市REITs品种，目前部分行业可选标的和配置额度都较少，需要进一步增加不同类型产品的数量；再次，伴随首批扩募的完成，上市满一年的产品持续装入优质资产，将增加市场的流通容量。最后，需要进一步更加丰富稳定多源的投资人，避免市场的非理性波动。”红土创新基金进一步分析指出。
还有业内人士表示，目前公募REITs二级市场流通市值不大，或也在一定程度上影响指数基金的推出进度。
“作为公募基金管理公司，必然会考虑到基金产品推出的时机，流动性是其考量的主要因素。”先锋瑞驰基金也认同上述观点。
从目前中证REITs（收盘）指数情况上看，截止7月14日，该指数自由流通市值合计363.02 亿元，样本最大自由流通市值65.65亿元，样本最小自由流通市值4.85亿元，样本平均自由流通市值15.13亿元，样本自由流通市值中位数9.00亿元。
深交所此前发布的一份研究报告也表示，REITs ETF成功应具备四点要素：一是高度发达的REITs市场；二是包容性强、风险收益表现优异的标的指数；三是做市商能力强，流动性充裕；四是投资者众多，高度认可REITs及其ETF产品。
指数产品有望进一步活跃REITs市场
增加市场厚度
REITs指数基金无论对于公募REITs市场还是指数基金而言都有里程碑的意义。
深交所研究表明，REITs作为重要的大类资产配置工具，运营高度市场化、信息披露充分、市场约束强，能够有效盘活存量基础设施，为基础设施建设提供融资支持，促进基础设施所在产业集群实现高质量发展。
截至2022年6月底，世界上已有44个国家和地区推出900余只REITs产品，全球公募REITs市值约2.4万亿美元，其中美国共计发行了246只，市值约1.5万亿美元，全球占比超过50%。在亚洲地区，日本、新加坡、印度和香港等共计发行了120余只REITs，市值超过3000亿美元，全球占比约12.5%。
国内公募REITs试点正式启航以来，截止今年7月14日，已发行了28只基础设施REITs产品，规模合计近千亿元，覆盖基础资产的类型丰富。
未来，REITs ETF通过指数化的运作，一是为普通投资者提供新型投资工具，满足投资者投资一篮子REITs的需求；二是可以分散不同类型REITs的投资风险，优化投资组合；三是通过REITs ETF进一步活跃REITs市场，更好支持REITs市场的发展。
先锋瑞驰基金也指出，指数基金相当于一揽子标的投资，是国际证券市场主流的投资方法之一，也是标的市场长期资金的重要来源之一，对于REITs市场的积极与重要意义是毋庸置疑的。而且随着市场投资范围的丰富，投资人还可以根据自身的偏好选择“不动产REITs指数基金”、“物流仓储类指REITs数基金”等细分指数基金产品，总体看，REITs指数基金对于REITs市场均形成正向循环。
在未来产品布局上，深交所研究报告中建议，我国提前布局R-ETF，可从以下着手：一是探索发展公募REITs和REITs指数，适时推出相关ETF产品；二是探索和开发全球REITs ETF。
招商基金基础设施投资管理部专业副总监万亿则从更多细分方向上给出自己的建议。万亿称，在品类方面，可以考虑积极创设更加丰富的REITs相关投资产品，例如以REITs实时指数为基石推出REITs指数/ETF产品等。
在他看来，REITs衍生品市场的建设能够进一步带动资金实现对REITs板块的布局，增加市场厚度。
