炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！
房地产行业的代建风浪正如潮涌至。
两年前开发商们不会正眼瞧的边缘生意——代建，如今摇身一变站在了行业新风口，被称为“下一个亿万级蓝海市场”。但对于大部分房企而言，代建显然已不仅仅是蓝海那么简单，“而是红海了。”
这一转变发生在去年。自2022年开始，华润、碧桂园、龙湖、华夏幸福等一大批开发商相继挤进代建赛道，截至当年末，发展代建业务的品牌房企已超过60家，竞争更加白热化。
房企争相入局，令代建规模保持着较快的增长速度。中指研究院统计数据显示，2022年房企代建项目新签约建筑面积为1.11亿平方米，首次突破1亿平方米。
今年以来，继续有新的参赛者进场，也要在代建市场里分得一杯羹。2月份，中小房企上坤地产宣布，将聚焦增量业务，开辟共建管理新赛道，形成“地产开发+共建管理”的发展模式。
当越来越多的房企扎堆入场，行业竞争性加剧，这对于一些新进入的普通中小房企而言，要切入市场难度其实很难。
而且，由于代建业务更加依赖房企的品牌影响与操盘能力，当前入局代建赛道的多以全国性、区域性知名品牌房企为主，在房地产开发项目中累积了足够的经验，具备品牌、产品、成本和信用等优势，已形成自身的护城河。
一名普通中小房企内部人士告诉界面新闻，近期公司都没有新签约代建项目，竞争大，“想做代建的房企很多，不赚钱做的也很多。”这家房企也是今年新加入代建市场的参赛者之一，目前仅签约了3、4个政府城投类项目。
凭借低杠杆、稳定的盈利、逆周期的特性，代建已然成为不少房企，尤其是出险房企竭力要挖掘的市场。新玩家们相继而至，但谁才能实现突围？
代建“上行”，房企如何胜出？
作为轻资产开发新模式，代建“上行”的趋势越来越凸显，60多家房企入局令这个赛道日渐拥挤，参赛者们不得不“卷”起来，近期动作频繁，纷纷晒出自己的成绩单。
比如4月26日，远洋华东中标了浙江慈溪市杭湾金融港安置房政府代建项目，将为委托方提供项目建设工程全过程工程咨询服务。项目总建筑面积36.74万平方米，包括安置房、幼儿园等业态。
万科也不甘落后。5月10日，万科南方区域城建披露，通过公开招投标方式获取了深圳南山区南海中学、桃源中学及桃源小学改扩建工程项目的代建。
5月9日，中国金茂也对外公布称，已与青岛高实集团、青岛高投集团正式签约了代建G-2022-005地块，这是去年9月份三批次成交的地块。这类地方城投或国企拿地后，再找专业房企代建的案例这两年明显增多。
旭辉在代建领域外拓的步伐也明显加快。5月15日，昆明旭辉代建中标了任旗营城中村改造项目，是旭辉首次以代建形式涉足昆明商品房市场。
5月19日，旭辉旗下代建平台旭辉建管披露，中标了太原两个政府类项目。同月，旭辉建管还中标了沈阳市虎石台东地块项目的全流程代建管理服务。
不过，对于房企而言，获得项目代建的入场券只是第一步，更重要的是从方案规划到施工的通盘统筹，甚至到后期的项目销售、盈利兑现。
旭辉对此已有切身体会。3月23日，由旭辉建管与苏州本地国企相城高新控股合作的项目——和悦塘前雅院入市，首开实现16亿元的销售成绩，得到了市场认可度，令旭辉在代建路上加了不少分。
值得一提的是，该项目备案均价32900万元/平方米，总价区间501-776万元/套，属于苏州相城同区位的房价天花板。据了解，该项目共302套房源目前均已售罄。
据界面新闻现场观察，和悦塘前雅院项目位于苏州相城区，共19栋住宅，总高6-7层，均设计成四房三卫的户型，建筑面积最小169平方米，最大为220平方米，精装交付，定位高端改善洋房大平层。
在代建领域，一个项目的成功也可能意味着另一个项目机会的来临。
据旭辉建管总裁刘冰洋介绍，由于塘前雅院项目最终超出了委托方相城高新控股的预期，目前正与旭辉建管接洽另外两个项目。
“塘前雅院这个项目是相城高新控股在2021年11月底价拿下的，总地价11.7亿元，楼面价18476元/平方米。”刘冰洋告诉界面新闻，按照当时30500元/平方米的销售测算，实现盈利难度较大，但最终旭辉建管通过专业的定制化服务，帮项目实现了盈利。
刘冰洋认为，不同于传统地产开发更强调标准化，在代建领域，每位业主要求不同，每个项目特点也不尽一样，且本身不同项目的操盘逻辑和要求也不同。旭辉建管是把定制化服务作为自己的核心竞争力，针对每位委托方提供差异性服务，从而实现价值最大化。
“做代建，还得要有东家的思维、管家的角色、长工的心态和专家的能力。”
在刘冰洋看来，东家的思维，即需要换位思考，从委托方的诉求角度出发考虑，如何进行项目开发价值的挖掘，包括整个操盘方案等，尽可能与委托方产生共鸣。“代建不是简单的建造，而是要用资产管理的视角去为委托方寻求最优解”。
管家的角色，则是除基础服务以外，提供增值服务、衍生服务等。而长工的心态是承认自己就是干的手艺活，赚的钱也做服务的钱。专家的能力是必须具备足够的能力帮助客户解决问题。
不仅如此，在代建领域，一味地冲规模也很难行得通。
目前市场下行大背景下，大部分项目的销售、回款更困难，尤其是低能级城市，这其中代建项目想要完成委托方的利益诉求也更艰难。
“最稳妥的途径是，结合房企自身的能力特点，优先选择自己过去地产深耕的有优势的城市，在以这类为中心辐射的合理管理下且市场完全可覆盖的地区，也可布局。”
另外，代建赛道竞争激烈，但房企也要坚持底线思维。比如旭辉建管坚持的“四不原则”， 不亏损、不兜底、不包干、不对赌。
资方、政府代建需求大
地产行业下行，这些曾经在国内楼市一路高歌猛进的开发商们难以为继，如今不得不转变模式，纷纷布局代建市场这一微利领域。
尤其对出险房企来说，进入代建市场是“保留团队、活下去”的不多途径。
截至到2022年底，除绿城管理、中原建业等早期参与者外，万科、旭辉、世茂、龙湖、碧桂园、中梁、朗诗、当代置业等60多家房企均在布局代建行业。
这其中的出险房企也较为积极。比如2022年一季度末，阳光城广西区域成立全国首个代建部；去年9月份，中梁控股宣布成立中梁建设管理集团有限公司，正式进军代建行业；这一年，华夏幸福也成立了代建公司幸福安基，并将其作为债务重组中可置换股权的主要资产板块。
当前众房企们所“分食”的市场，除商业代建之外，也包括纾困类项目、国央企/城投开发项目以及政府主导的保障类租赁住房建设所带来的增量业务。
今年以来，尤其以政府代建和资方代建迎来巨大需求空间。
自2021年下半年以来，由于民营房企基本退出土地市场，地方国企、城投公司成为拿地主体，不少城市甚至是本地城投公司托底拿地，再叠加保障性租赁房的增量发展，带来政府代建的大量需求。
具体来看，中指研究院数据显示，2022年按面积TOP100拿地企业中，地方城投公司有71个，是2021年同期的3倍多。“地方城投平台在开发经验上有所欠缺，拿地之后开发速度较慢，入市率较低。”中指研究院数据指出，2022年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%，尚未入市土地均为代建企业提供机遇。
此外，由于部分民营房企出险，AMC（资产管理公司）成为接盘方，但AMC本身并无操盘能力，再令代建需求激增。
多重需求驱动之下，代建站上行业新风口。
据海通证券测算，“十四五”期间，代建业务的市场容量或达到2000亿元左右规模，且代建净利润率高出传统房地产超10个百分点。中指研究院也预计，未来5年的代建市场新订约总建筑面积将保持23.5%的复合年增长率，合约销售额将达3.2万亿元-7.3万亿元。
万亿新市场蓄势待发，诸多开发商们高调宣布入局。但代建并非“零门槛”或“低门槛”，不是所有房企都能突出重围迅速抢占市场，在激烈的竞争格局中脱颖而出。
目前来看，除了绿城管理和中原建业两家代建企业凭借抢先上市的先发优势，在规模上已发展到行业前列，包括金地、碧桂园、龙湖、旭辉等品牌房企也都实现了加速布局，在管累计签约面积均超千万平方米。
同为民营房企的旭辉，入局相对早一些，于2021年正式进场，在代建领域已先入一步。
2022年旭辉建管实现新增管理项目47个，新增管理总建筑面积超过900万平方米。截至今年一季度，旭辉建管实现累计在管项目56个，累计在管总面积1071万平方米，在售项目超过13个，其中政府/国企类代建合同额占比34%。
整体而言，代建虽是接下来行业新的机会点，但并不是一门简单的生意，房企要在有限的市场中争得一席之地，还要面临产品力、品牌力、以及操盘、营销、项目管理、资源整合、综合业态开发等多重考核。
参与者们坚信，代建市场足够大，但最终一定会进入到一个健康、理性的行业标准中，“会越来越成熟。”
