来源：证券时报
证券时报记者 陈英
在摩天大楼鳞次栉比、高度繁华的深圳，同样有很多密集且残旧的城中村，这里普遍楼体老旧、环境脏乱，但因为房租便宜，成为不少外乡人来城市闯荡时的居住地。深圳南山区的白芒村就是其中很普通的一个城中村，最近因为统租，租客们被迫集中搬家，引来关注。
现在很安静
记者曾经多次来过白芒村。以前，甭管白天还是晚上，这个不大的城中村永远是熙熙攘攘的，人来人往，车辆进村只能缓行，停车更难。村里开着各类五花八门的平民店铺，这些店铺的商品大多价格便宜、种类丰富，满足生活各种需求。小店里、巷口处，广东话夹杂着普通话，处处弥漫着烟火气。
6月1日，记者再次驱车前往白芒村，村里显得特别安静。进村没多远，路口“南山区白芒村综合整治项目现场指挥部”的蓝色指示牌很清晰，循着指示牌的方向，很远就能看到指挥部旁高墙上醒目的文字：“您，今天签约了吗？”
记者在村里兜了一圈，擦肩而过的行人并不多，零零星星的路人里，要么警惕地看着陌生人，要么埋头搬东西、拖行李。偶尔有在聊天的村民，用着本土的方言小声交谈着，从他们的言语中，记者能听到他们在讨论“清退”、“租金”话题。巷口里的几个小学生也在叫嚷着：“你家啥时候搬？”显然，搬家、清退成了这里近期的主要话题，连学生娃们都知道，这里要“统租”了。
事实上，统租的宣传工作已经很深入，高墙上“国企统租，收益稳定，省心便捷，安心无忧”、“同心协力促统租，共建美好新白芒”的红色横幅随处可见。
大多店铺依旧开着门，却没什么顾客，店主大多无精打采地守着空店，看护着儿童节放假在家的孩子。餐馆、冷饮店里生意更是清淡，有的店干脆关了门。平时人声鼎沸、热闹非凡的白芒村，现在，路面空了，行人少了。
村里的租客尚未全部清退，尽管大多出租屋紧闭大门，但从阳台上晾晒的衣物来看，这里至少还有1/3的租客们并没有搬出去。“晚上会热闹些，但比以前还是冷清多了。有些人已经搬走了，留下的人，也在陆陆续续往外搬。”一位便利店老板对记者说。
据说白芒村的农民房租金几乎是南山区域租金最低的，单间空房900元左右，一房一厅也就1500元左右。住在这里的，有周边制造业工厂上班的打工人，也有刚毕业不久没有积蓄的大学生。因为房子被统租，很多租客都收到了搬家通知书。
租客忧心忡忡
据悉，此次深圳白芒村“统租”，是由政府出资补贴统租企业，银行提供授信，由统租企业负责推进。
为加快解决新市民、青年人等住房问题，深圳提高保障性住房规划的任务目标，2021年~2027年还要筹建100万套保障性住房。其中，城中村统租是最重要的渠道。2023年，深圳提出要新开工建设60个项目，建设筹集16万套（间）。
近日，深圳白芒村政府统租改造工程提上日程。
统租企业给白芒村房东的租金不低，租客却被迫集体搬家，更揪心的是以后租房子更贵了。有一个租客在网上留言：统租前一房一厅租金1000元，统租后租金涨到2000元。
这样的担忧不是没有依据。大规模介入深圳城中村的租房改造，这并不是第一次，今天的深圳统租，让很多人想起之前某头部房企的“万村计划”。
几年前，该房企曾从深圳上百个城中村的房东中“统租”近2000栋农民房，以高于市场价的租金和农民房房东签10~12年的长约，经过改造后，移交给公司旗下长租公寓品牌泊寓进行运营。很多租户反映，由于新势力的进驻，原来低廉的城中村房租猛涨。最终，因各方压力和困难，“万村计划”还是以高管辞职、收房按下暂停键，宣告试错失败而结束。
规划要完善
出租屋能实行统筹管理吗？一连串的问号成了业主、租住人员、二手房东、企业方的共同疑惑。这其中，统租价格更是成了各方讨论的焦点。此外，统租后的安全管理也是租住人员首先关注的问题，而二手房东则为统租后或将面临失业而忧心忡忡。企业方也希望通过政府引导统筹出租屋，给员工提供舒适的生活环境，减轻他们的后勤服务管理压力。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，统租城中村是深圳多渠道公共住房供应的重大创新，贯彻了国家提出的超大特大城市稳步推进城中村改造，也是存量盘活的重要渠道。
目前统租工作推进有些疾风暴雨，急于在短期内实现大体量任务增长。太快了，就会导致工作方式上存在很多瑕疵，比如对现有租户的大规模清退，必须以更高的租金统租，导致房源供应短期内急剧减少，而搬离的租客需要寻找新的居所，需求短期内释放，不利于稳定租金，实现职住平衡，不利于稳定社会情绪。
这本来是一项民生工程，完全可以做得更好。李宇嘉认为，首先应该做好统租片区供需评价和影响评估，即要统租一个项目时，要评估现有租客在周边是否有适宜的同类房源选择，以降低搬家的成本，尽量不影响其职住平衡的诉求。
李宇嘉表示，如果周边房源供应紧张，最好保持租赁供需现状，不要去安排统租，以避免对现有的租赁生态造成冲击，导致短期内供需失衡和租金上涨。或者，安排少量统租以丰富片区内多元业态，构建高中低档租赁供应，提高可选择性。同时，一定要避免短期内大规模统租对租金的冲击。当下，城中村是片区租金的稳定器，适应深圳外来人口的租赁需求，其“低租金、小户型、区位优”的原生特征，是对庞大低收入外来人口需求的自然匹配。即有什么需求就有什么供给，这是最好的安排。
“政府要做的，就是把物业管理、咖啡厅和篮球场等市民需要的配套引进来，把水电管气路网等短板和缺失补上，尽量不要大改室内空间，以降低运动式改造对市场供需和情绪的无谓扰动。如果确实需要改空间的，也应该逐步推进而不是一阵风似的，原有租户尽量避免短期内大规模搬离。”李宇嘉表示。
